Gayrimenkul Geliştirme Konusunda Bilmemiz Gereken Terimler

Gayrimenkul Geliştirme Konusunda Bilmemiz Gereken Terimler

 Gayrimenkul sektöründe sıklıkla karşılaştığımız veya karşılaşma ihtimalimizin bulunduğu temel terimleri farklı kaynaklardan biraraya getirmeye çalıştım. Aşağıda bu terimleri ve kısa tanımlarını bulabilirsiniz:

 Ada: Belirli yollarla çevrili imar planların meydana getirdiği parsellerin üzerindeki oluşum olarak tanımlanır.

Arazi: Yerleşim alanları ve yapılmış yollar dışında kalan topak parçası olarak tanımlanır.

Arsa: (imar parseli) İmar planı kapsamında yer alan kullanım şekli ve yapılaşma düzeni belirlenip tamamlanmış arazi parçaları olarak tanımlanır.

Arsa Sahibi: Geliştirmeye konu olan arsaya ait tapuya sahip kişi ya da kurumdur.

Ayrık Nizam: Hiç bir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır.

Bina Derinliği: Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki dik hattın uzaklığıdır.
Bina Yüksekliği: Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafesidir. İmar planı ve yönetmelikte öngörülen yüksekliktir.

Bitişik Nizam: Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır.
Blok Nizam: İmar planı veya ilgili yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır.

Brüt Yoğunluk: Bir hektar “brüt yapı alanı”na düşen nüfus sayısıdır. Brüt yapı alanı, imar parsellerinin tamamı ile bunların kendi kullanımları için gerektirdiği yeşil alanlar, kentsel sosyal donanım ve iç yolların alanları toplamıdır.

Cins Tahsisi: Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazı niteliğinin değiştirerek, bir başka nitelikteki tapu kütüğünde tescil edilmesidir.

Daire: Yapılarda aynı çatı altında birden fazla yapılan bölümlerden her biridir.

Emlak: Mülk ve maldan oluşan emlak kelimesi ev, arsa, bağ, bahçe, tarla ve arazi gibi taşınmayan malların orta adı olarak adlandırılır.

Emlak Beyanı: Şahıs, kurum ve kuruşlarca sahibi olduklarını ispatlayarak bulundukları bölgedeki bağlı oldukları belediyelere makbuz karşılığı verilen belge olarak tanımlanır.

Gelişme (İnkişaf) Alanı: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planında kentin gelişmesine ayrılmış olan alandır.

Geliştirici: Bir arsayı, emek, kapital ve girişimcilik vasıtasıyla değerli ve gelişmiş bir mülke dönüştüren kişi ya da kurumdur.

Haciz: İhtilaflı işlerden doğan pürüzün çözümü için konulan şerh olarak tanımlanır.

Harita: Coğrafya olgularının dağılımını bir plan üzerinde gösteren ölçekli çizimdir.

Hisseli Tapu: Birden fazla kişinin sahip olduğu tapu belgesidir.

İfraz(Ayırma): Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın birden fazla parsel haline getirilmesidir.

İmar Durumu: İmar parselinin boyutlarını, sınırını, imar planında kullanım şeklini ve yapılacak yapının teknik şartlarını belirten belgedir.

İmar Planı Değişikliği: İmar Planları bulunan sosyal ve teknik alt yapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleridir.

İntifa Hakkı: Emlakın iradından faydalanma hakkı olarak tanımlanır.

İnşaat İstikamet Rölövesi: İnşaat ruhsatı alınmadan önce çizilecek olan mimari projeye altlık olmak üzere imar durumuna uygun olarak hazırlanan parselin mesafelerini ve yapılacak olan binanın ebatlarını gösterir krokidir.

İpotek: Alacaktan kalan kısmı için konan şerh olarak tanımlanır.

İrtifak Hakkı: İki emlaktan diğerine geçiş hakkı tesisi olarak tanımlanır.

İskan:
Yapılan yapının bitmesi nedeni ile oturulmak için alınan yapı kullanım izni olarak tanımlanır.

İzale-i Şuyu: Üzerinde ortak mülkiyet olan bir malın, paydaşlar tarafından bölüşülememesi halinde mahkeme tarafından paylarına ayrılarak paylaştırılması veya yine mahkeme kanalıyla satışının gerçekleştirilerek elde edilen bedelin ortaklar arasında paylaştırılması işlemidir.

Kamulaştırma: Devletin ve tüzel kişiliklerin kamu yararı gerekçesi ile kişilerin arazi veya taşınmazlarını bedel ödeyerek alması “kamulaştırma” olarak tanımlanır.

Kat (İnşaat) Alanı Kat Sayısı (KAKS, Emsal): Yapı inşaat alanının imar parseli alanına oranıdır.

Kat İrtifakı: Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak ve yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat, Mülkiyeti Konunu’ na göre kurulan irtifak hakkıdır.

Kat Mülkiyeti: Tamamlanmış bir yapının kat, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanların üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kurulan özel mülkiyet hakkıdır.

Kiralama İşlemi: Taraflarca belirli zaman ve şartlarda anlaşarak sözleşme altına alınan kullanım şekli olarak tanımlanır.

Koordineli Çap: Kadastro pafta üzerinde ilgili parselin koordinatlarının bulunduğu vesika olarak tanımlanır.

Merkezi İş Alanı (MİA): İmar planlarında yönetim, sosyo-kültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir.

Mevzii İmar Planı: Mevcut planların yerleşmiş nüfus için yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanıma açılması gereğinin ve sınırlarının ilgili idarece belirlenmesi halinde, ilgili yönetmeliğin plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan, yürürlükteki her tür ve ölçekteki plan sınırları dışında, planla bütünleşmeyen konumdaki, sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlayan, raporuyla bir bütün olan imar planıdır. Üst ölçekte alınan kararlara uymak zorundadır.

Mücavir Alan: İmar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş olan alanlar” olarak tanımlanır.

Müstakil Tapu: Bir kişinin kendi başına sahip olduğu belge olarak tanımlanır.

Nazım İmar Planı: “Varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plan” olarak tanımlanır.

Net Yoğunluk: Bir hektar “net yapı alanı”na düşen nüfus sayısıdır. Net yapı alanı, belirlenmiş yol sınırları arasında kalan yapı adalarının net alanı, ya da böyle bir sınır belirlenmemiş ise mevcut yollar arasında kalan parsellerin alanları toplamıdır.

Ortak Alanlar: Binaların giriş holleri, ışıklıklar, hava bacaları, saçaklar, tesisat galerileri, açık ve kapalı merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kapıcı dairesi, kömürlük, sığınak ve otopark gibi ortak kullanıma açık alanlardır.

Pafta: Büyük haritayı meydana getiren parçaların her biri olarak tanımlanır.

Parsel Cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Köşe başına rastlayan parsellerde geniş yol üzerindeki kenar, parsel cephesidir. İki yolun genişliklerinin eşit olması halinde dar kenar, parsel cephesidir.

Parsel Derinliği: Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır.

Plan Notları: Plan notları, planlarda belirlenen koşulları açıklayıcı, belirleyici ve bütünleyici niteliktedir. Planlar, plan notları ile bir bütündür. Plan notlarının herhangi bir istisnai durumda uygulanmaması şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına aykırıdır.

Revizyon Planı:  Mevcut Nazım ve Uygulama İmar Planları’nın ihtiyaca cevap vermediği ve uygulamasının problem olduğu durumlarda, planın tamamı veya büyük bir kısmının plan yapım tekniklerine uyularak yenilenmesi sonucu elde edilen plandır.

Roperli Kroki: İlgili parselin yapılabilmesini sağlayan, gerekli ölçülerin bulunduğu vesika olarak tanımlanır.

Sanayi Bölgesi: İmar planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır.

Şerh: Tapu kütüğüne geçici mahiyette olmak üzere bazı şahsi hakların kaydedilmesi olarak tanımlanır.

Şufa Hakkı: Bir taşınmaz malın satılması halinde, onu diğer alıcılara nazaran öncelikle satın alabilme hakkıdır.

Taban Alanı: Yapının parsele oturacak bölümünün yatay izdüşümünde kaplayacağı alandır. Bahçede yapılan eklenti ve müştemilat taban alanı içinde sayılır.

Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS): Taban alanının imar parseli alanına oranıdır.

Tedbir: Emlak ile olan ihtilafın ve alacaktan doğan ihtilafın çözümü için konan şerh olarak tanımlanır.

Tevhid (Birleştirme): Tapu kütüğünde kayıtlı birden fazla taşınmazın tek bir parsel haline getirilmesidir.

Uygulama İmar Planı: “Tasdikli hâlihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plan“ olarak tanımlanır. Belediye ve mücavir alan sınırı içerisinde Belediye, belediye ve mücavir alan sınırı dışında ise Valilik tarafından hazırlanır. Uygulama İmar Planı’nı Belediye kendi planlama bürosunda yapabileceği gibi, ihaleye de sunabilir. Onanma şekli Nazım İmar Planı ile aynıdır.

Veraset Beyanı: Varislerin mahkeme kanalı ile kendilerini ispatlamaları neticesinde menkul ve gayrimenkullerini kendi adlarına veya müşterek olarak ilgili daireye beyanda bulunmalarına denir.

Veraset İlamı: Kanuni varislerin ölenin varisleri olduklarını resmi kayıt evrakları neticesinde kendilerini kanıtlamalı ve ilgili mahkemeden almış oldukları tasdikli belgeye denir.
Yapı İnşaat Alanı (Brüt İnşaat Alanı): Bodrum kat, asma kat ve çatı arasındaki piyesler dahil yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır. Işıklıklar, hava bacaları, saçaklar, bina dışında tertiplenen yangın merdivenleri hariç, ortak alanlar bu alana dâhildir.

Yapı Yaklaşma Sınırı: Planda ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği sınırdır.

Yerleşik (Meskûn) Alan: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planı ile belirlenmiş ve iskân edilmiş alandır.

26 Kasım 2012, İstanbul

Advertisements
This entry was posted in İş Dünyası and tagged , , . Bookmark the permalink.

One Response to Gayrimenkul Geliştirme Konusunda Bilmemiz Gereken Terimler

  1. Levent Bey;

    Son derece başarılı ve faydalı bir özet olmuş. Bazen çok ihtiyaç duyuyoruz bu tip “drajelere”. Eminim yararlanan çok kişi olacaktır.

    Elinize sağlık…

    Selamlar, iyi çalışmalar;

    Lütfullah Kutlu

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s