GYODER Zirvesi – 2014

GYODER Zirvesi – 2014

Geçen hafta içinde IC Hilton Bomonti Otel’de gerçekleştirilen GYODER zirvesindeydim. Bu ve bunun gibi zirvelerin en büyük faydası, başta değerli konuşmacıların fikirlerinden sunumlar ve panellerde faydalanmak olsa da iş yoğunluklarımızdan ötürü uzun zamandır göremediğimiz ve herbiri sektörün iyi firmalarında görev yapan dostlarımızla yaptığımız sektöre dair sohbetler aslında.

Zirvedeki kendi açımdan faydalı bulduğum katma değer sağlayan noktaları aşağıda kısaca paylaşmak istiyorum:

  1. GYODER başkanı Aziz Torun, ruhsat alım süreçlerinin zorluklarından bahsetti. Bununla birlikte ruhsat alındıktan sonra açılan davaların ve yürütmeyi durdurma kararlarının yatırımcıyı oldukça tedirgin ettiğini ve bunun da sektöre olumsuz etki ettiğini aktardı. Ayrıca Ali Babacan’ın sözlerine atıfta bulunarak kar marjlarının sanıldığının aksine yüksek olmadığını ve pastanın da daraldığını anlatarak sanayicilere kendi alanlarında yatırım yapmaya devam etmelerini tavsiye etti.
  2. Denizbank Genel Müdürü Hakan Ateş, yaptığı etkili sunumda makro ve mikro ölçekteki ekonomik göstergelerin gayrimenkul sektörüne etkisine değindi. Bu sunumu mutlaka bulup izlemenizi öneririm. Özetle Hakan Ateş der ki sektörde riskler olsa da hala gidecek iyi bir yolumuz var.
  3. Bakan İdris Güllüce, görüntülü konferansla katıldığı zirvede yurt dışına açılmayı tavsiye etti. Ancak bunun yatırımcı açısından nasıl olması gerektiğine değinmedi (Biraz olayı müteahhitlik sektörü açısından değerlendirdi bana göre)
  4. Ethem Sancak, artık dünyanın yönünün Avrupa’dan Asya Pasifik’e kaydığını ve Türkiye’nin bu bağlamda öneminin daha da artacağını kaydetti.
  5. Vuslat Doğan Sabancı dedi ki: “Gazeteye reklam verenler arasında ilk sırada gayrimenkul sektörü var.” Bu da sektörün hala canlı olduğunu belirten bir işaret.
  6. İş güvenliği panelinde sektörün sorunları masaya yatırıldı.
  7. Konutta balon var mı sorusuna, Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Yazıcı “hayır ancak kategorisel bir arz fazlası var” dedi.

Şimdi gelelim kişisel yorumlarıma:

Arsa fiyatları ülke genelinde özellikle İstanbul’da aşırı yüksek. Bu da maliyeti arttırıcı en temel unsur. Banka kredi oranları ne kadar düşerse düşsün, ortalama gelir seviyesi 10.000 USD olan Türkiye’de konut almak hala çok zor. Üretilen konutların m2 satış fiyatları en asgari 2.000 TL olsa dahi bunu 10 yıllık krediyle bile karşılamak gelir seviyesi düşük halkımız için oldukça sıkıntılı. Bu sebeple 2014 yılında, ciddi talep ihtiyacına rağmen iç piyasaya konut satışı ciddi düştü. Bunu özellikle Körfez bölgesinden gelen yatırımcılar sayesinde 2013 seviyesinin biraz altında tutabildik. Yoksa oran %15-20’lere varabilirdi. Öte yandan kentsel dönüşümde yık-yapma döneminin başlaması gerekir bence. Şehir içindeki eski binaların yıkılıp yeşil alana dönüşmesi şart. 2 m2/kişi yeşil alana sahip İstanbul yakında aşırı yapılaşmadan ötürü nefes alamayacak. Emsal transferi bu konuda çözüm olabilir.
Anadolu’ya açılım önemli ancak birçok şehrimizde yanlış imar uygulamaları sebebiyle çarpık yapılaşma artmış durumda. Geçen yıl Gayrimenkul Türkiye dergisindeki yazımda da belirttiğim gibi her kentin ihtiyacı olan ve tarihi mimari dokusuyla bütünleştik modern yapılar yapmamız şart. Tabi şehrin büyüme potansiyeli, ulaşım aksları, yeşil alan planlamasını birlikte düşünerek.

2015 yılı sektör açısından bana göre 2014’e göre çok farklı olmayacak. İlk çeyreği planlama ile geçecek olan sektörün ikinci çeyreği seçime odaklanacak, ruhsat süreçleri yavaşlayacak ve herkes çıkacak siyasi tabloya göre pozisyon alacak. Seçim barajı tartışması, İŞİD tehdidinde son durum, çözüm süreci, petrol fiyatları, altın fiyatları, FED ve ECB faiz kararları, Avrupa’daki deflasyon, Japonya’daki seçimler, Çin’deki büyüme rakamları, Rusya-Ukrayna gerilimi, enerji nakil hatlarındaki alternatifler, kısaca politik ve ekonomik göstergelere göre belirlenecek bir dönem olacak 2015.

Her açıdan iyi bir yıl olması dileklerimle.

07.12.2014 İstanbul

Advertisements
This entry was posted in Eğitim ve Konferanslar, İş Dünyası and tagged , , , , . Bookmark the permalink.

2 Responses to GYODER Zirvesi – 2014

  1. Engin says:

    Esasında 2000 TL gibi birim fiyatlar çok yüksek değil. Almanya’da yeni binalarda birim fiyatlar 3000 €’dan başlıyor. Gelir düzeyi düzeltmesi yaptığımızda Türkiye’de 1000 € civarında olmasını bekleyebiliriz. Ancak Türkiye’deki inşaat kalitesi çok ama çok düşük. Almanya’da inşaat birim maliyetleri 1000 € civarında (arsa bedeli hariç). Malzeme işçilik kalitesi çok üst düzeyde.
    İstanbul’un iyi semtlerinde birim fiyatı 3000€ yu bulan evler varken bu evlerin birim maliyetleri 500 € bile değil. Arsa bedelleri de Avrupa’ya oranla çok ama çok düşük. Almanya’da konutlar genellikle 3-4 katlı ve ciddi orada yeşil alana sahip. İstanbul’daki residence projeleri düşünüldüğünde birim alana Almanya’ya oranla en az 10 kat fazla konut inşaa ediliyor. Dolayısıyla konut başına ciddi bir arsa bedeli gelmiyor. Buna rağmen satış fiyatları çok ama çok yüksek.

    Bugün tesadüf eseri gördüğüm bir ilan herşeyi özetliyor aslında. Zekariyaköy’de 700m2 lik bir villa 3.9 milyon dolara satılıyor. Arsa dahil maliyeti 2milyon TL’yi geçmeyecek bir yapı’nın yaklaşık 9 milyon TL’ye satılmasının arkasındaki neden nedir???

    • leventsumer says:

      Arsa maliyetleri gerçekten yüksek. Devlet ihalelerinde hasılat paylaşım oranları %45, bağdat caddesi gibi lokasyonlarda bu oran %70’lere çıkıyor. KDV yasası da ayrı bir maliyet getiriyor. İnşaat maliyetleri aslında makul seviyelerde, sadece proje yönetimi mantığında maliyet kontrolü olmadığından gereğinden fazla artıyor bütçeler, e tabi bir de işler ne kadar acil olursa olsun vaktinde bitmiyor. Alım gücü mevcut arzdaki konutları almaya yeterli değil. Almanya-Türkiye mukayesesi bu açıdan bize doğru bir sonuç vermez. Sektörde en büyük sorun plansız, aşırı ve çarpık yapılaşma. Görünürde aşırı emsal değerleri ve mevcut bakış açısı ile bunun önüne geçmek çok mümkün değil. Tabi geliştiricilerin de kar beklentilerini biraz daha aşağı çekmeleri biraz olsun sektörü alım gücü açısından dengeye getirebilir.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s