Konut Sektörünün Cansuyu: BES Katkı Payları

KONUT SEKTÖRÜNÜN CANSUYU: BES KATKI PAYLARI

Daha önceki yazılarımda Türkiye Varlık Fonu’na gerçek manada hayat verecek yatırım ve finansman modelimi anlatmıştım. Bu yazımda, kurduğum modelin önemli bir parçası olan Gayrimenkule Dayalı Bireysel Emeklilik Sistemi ile Konut Sektörünü birleştirerek her iki alana aynı anda nasıl yatırım yapılabileceğini ve birikimlerin nasıl daha iyi getiri sağlayabileceğini anlatacağım.

Bireysel emeklilik fonları farklı ülkelerde ve farklı alanlarda uzun vadeli yatırımlar yapmaktadır. Dünyada bireysel emeklilik fonları OECD raporuna göre 2016 sonu itibariyle 38 trilyon USD büyüklüğe ulaşmıştır. Ülkemizde 2003’te yürürlüğe giren ancak özellikle 2013’ten itibaren başlatılan %25’lik devlet katkısı desteğiyle büyüme trendine sahip olan bireysel emeklilik fonlarının büyüklüğü Emeklilik Gözetim Merkezi verilerine göre 5 Ocak 2018 itibariyle 68,1 milyar TL’dir. Buna 10,1 milyar TL devlet katkısı ve 2017 yılı itibariyle başlatılan oto katılım sistemi sayesinde biriken 1,8 milyar TL eklendiğinde toplam büyüklüğün 80 milyar TL’ye yükseldiği görülmektedir. Ancak tüm bu teşviklere rağmen bu tutarın ülkemiz GDP’sine oranı %5’i geçmemekte ve %49,5 olan OECD ortalamasının oldukça gerisinde kalmaktadır. Bununla birlikte henüz bir yılı doldurmamış BES otokatılımdan çıkış oranlarının %50’nin üzerinde olması, sistemin kurgusunun ve geleceğinin sorgulanmasına sebep olmaktadır. Bu sebeple bir önceki yazımda sistemden çıkışı durduracak ve vatandaşın bireysel emekliliğe daha yüksek tutarda katkı payı ödemesini ve sistemde daha uzun süre kalmasını sağlayacak yeni bir model olarak Gayrimenkule Dayalı Bireysel Emeklilik Sistemini önermiştim. Aşağıda bu önerimi biraz detaylandıracağım.

HSBC’nin 2015 yılında hazırlamış olduğu Emekliliğin Geleceği adlı raporunda, hem emekli hem de henüz emekli olmayan vatandaşlarımızın gayrimenkul yatırımlarını ve bireysel emeklilik planlarını, emeklilikte gelir yaratmak için en uygun yollar arasında gördüğü belirtilmektedir. Bu önemli sosyolojik veriden yola çıkarak her iki alana yönelecek birikimleri birleştirmek iyi bir gelecek planlaması için doğru bir adım olacaktır.

Ülkemizde konut kredilerinin takipteki kredi oranı %1’in altındadır ve ortalama 90 ay vade ile 142.000 TL konut kredisi kullanılmaktadır. Yani konut almak konusunda borcun çok sadık bir milletiz. Bu çerçeveden bakıldığında aylık kredi geri ödemesi yaklaşık 1.600 TL olmaktadır. Bu tutar, devletin BES fonlarına sağladığı %25 ek katkı için belirlediği brüt asgari ücrete yakın bir tutara denk gelmektedir. Eğer vatandaşların bankalara konut kredisi ödemek yerine bu tutarı BES fonlarına yatırmaları sağlanıp almak istedikleri konutların kira getirisine dayalı olarak önceki yazımda önerdiğim Türkiye Yatırım Fonu veya ilgili bankalarca fonlanması sağlanabilirse  Aralık 2017 itibariyle 192 milyar TL’ye ulaşan konut kredi stoku bundan sonra BES fonlarına yönlenebilir. Bu da vatandaşların ortalama konut kredi geri ödeme süresi olan 90 ay boyunca BES fonlarından çıkışını otomatik olarak durdurmuş olur. Düşük satış bedelli konutlarda vatandaşın sadece BES katkı payı ödeyerek konut sahibi olması bu yöntemle mümkün olabilir. Öte yandan yüksek satış bedeline sahip konutlarda da bu yöntem uygulanabilir. Konut için kullanılacak kredide, anapara geri ödemesi ile finansman (faiz) ödemesi birbirinden ayrılarak anaparanın bankaya kredi vadesi boyunca eşit taksitlerle ödenmesi, faizin ise (yine kira getirisine endeksli olarak) BES fonuna katkı payı olarak ödenmesi sağlanabilirse, hem vatandaşın gelecek yatırım planları arasında yer alan konut sahibi olması hem de bankaya ödediği finansman maliyetinin de devlet katkısı sayesinde getirisine sahip olması sağlanabilir. Burada dikkat edilmesi gereken en önemli konu bankalara kredi faizleri BES katkı payı şeklinde ödenirken bunun bilançolara nasıl yansıyacağıdır. Ancak bu konu mevzuatta yapılacak bazı düzenlemelerle aşılabilir.

Önerdiğim model, yükselen konut kredi faizleri sebebiyle daralan konut satışlarının BES katkı payları sayesinde tekrar canlanmasını sağlayacak ve vatandaşın uzun vadeli birikimlerle konut sahibi olmasının önünü açacaktır. Konut edindirme sisteminin sil baştan tekrar masaya yatırıldığı günümüzde bu alternatif ve faizsiz tabanlı modelin üzerinde çalışılmakta olan Yapı Tasarruf Sandığından daha işlevsel ve sürdürülebilir olacağını düşünüyor ve ilgili mercilerce değerlendirilebilmesini umuyorum.

01 Mart 2018, İstanbul

Advertisements
This entry was posted in Güncel Konular, İş Dünyası and tagged , , , , , , , , , , . Bookmark the permalink.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s